Como é calculado o IPTU? E o valor venal?

Em Dicas para sua casa por André M. Coelho

Chega início de ano, todo mundo tem que pagar o IPTU ou parcelar o IPTU. O IPTU é o Imposto Predial e Territorial Urbano, cobrado de todos os imóveis de um município. Algumas famílias carentes, e imóveis em locais de risco, são isentos do IPTU, mas isso não vem ao caso para nosso artigo. Queremos é falar sobre o cálculo do IPTU, o cálculo do valor venal do imóvel, e a relação entre essas duas informações.

Valor venal do imóvel

O IPTU só pode ser calculado através do valor venal do imóvel. Este, por sua vez, é o valor do imóvel caso fosse vendido à vista, seguindo condições do mercado atual, a função da área da edificação, características do imóvel (idade, posição, tipologia), utilização do imóvel (residencial ou comercial), e do valor unitário padrão (metro quadrado dos imóveis no mesmo endereço). Em outras palavras, mesmo que você tenha um imóvel que possa ser vendido por 1 milhão de reais no mercado, o valor venal pode ser de 500 mil reais, levando em consideração outros elementos, como a depreciação e degradação do bem.

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O valor venal é um valor de referência para o Poder Público poder calcular impostos, como o ITBI e o IPTU. (Foto: extra.globo.com)

Como é calculado o valor venal do imóvel?

O cálculo segue a seguinte fórmula:

V = A x VR x I x P x TR

V é o valor venal do imóvel.

A é a área da edificação.

VR é o valor unitário padrão residencial. Esse valor é estabelecido através da Planta de Valores do Município, que relaciona o mapa da cidade com outros aspectos econômicos do terreno onde o imóvel está localizado, para estabelecer um valor base então de cálculo.

I é o fator idade, que reduz o valor do IPTU a partir do momento da concessão do habite-se, o que é contabilizado como depreciação do imóvel.

P é o fator posição do imóvel, e varia em relação à localização do imóvel no logradouro.

TR é a tipologia residencial, que considera reformas, acréscimos, e modificações no imóvel, bem como as características construtivas.

IPTU e valor venal do imóvel

Com o valor venal do imóvel em mãos, o IPTU é então calculado como uma porcentagem (alíquota) do valor venal total. A alíquota varia muito entre os municípios brasileiros mas, geralmente, gira em torno de 3% do valor venal do imóvel. Exemplo: se o valor venal de meu imóvel é de R$100.000, e o IPTU é de 3% desse valor, terei de pagar R$3.000 de IPTU.

IPTU mais caro na valorização do imóvel

Se sua região valorizar, o imóvel terá um IPTU mais caro. O mesmo pode ser dito quando o imóvel tiver reformas, como reforma de fachada, reformas estruturais, entre outras. Se sua região recebe obras da prefeitura, como recapeamento, reforma no sistema de captação de esgoto, o imóvel também tende a valorizar, e o IPTU vai ficar mais caro. Aprendi isso muito bem com meu imóvel comprado há pouco tempo, que teve uma valorização e aumento no IPTU.

Esperamos ter solucionado suas dúvidas quanto ao valor venal de um imóvel e o IPTU. Se ainda tem dúvidas, o espaço para comentários abaixo está aberto a suas perguntas.

Sobre o autor

A mãe de André sempre gostou de fazer reformas na casa que tem em um sítio. André aprendeu com ela, e quando comprou seu apartamento, começou a projetar, reformar, e adaptar diversas coisas que não gostava. Como síndico do prédio, convenceu os moradores a trocar a rede elétrica da década de 70, trocar os extintores por modelos mais seguros, e adaptar as escadas do prédio com corrimões mais seguros. Hoje está com um projeto de um imóvel na zona rural, compartilhando no site 2 Quartos tudo que vai aprendendo sobre reformas, construção, e mercado imobiliário.

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