Contrato de aluguel: o que pode ser exigido e o que não pode?

Os contratos de locação são um dos tipos de contratos que mais dá problemas legais. São erros cometidos por locadores e locatários, bem como imobiliárias, que seguem em frente porque os consumidores não sabem de seus direitos. E muitos desses locadores e imobiliárias sabem desses problemas, mas continuam cometendo o erro porque não recebem a punição adequada.

Para ajudar nossos leitores, listamos tudo o que encontramos de informação legal sobre o que pode e não pode ser colocado em um contrato de aluguel, para que você garanta seus direitos e evite problemas que vão tirar seu sono.

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Contrato de locação: garantias no aluguel

São garantis para um aluguel os seguintes:

Fiador – Pessoa física ou jurídica, com renda comprovada, que pode garantir o pagamento de parcelas do aluguel caso o locatário não possa cumprir com suas obrigações financeiras. Geralmente, exige-se que a renda do fiador seja o dobro da do locatário, ou exige-se mais de um fiador. Não é obrigatório que o fiador tenha mais de um imóvel próprio, mas o imóvel próprio pode ser exigido ser na mesma cidade do imóvel alugado. E o locador ou imobiliária pode recusar fiador sem imóvel próprio na mesma cidade. Se o fiador for casado, o cônjuge precisa autorizar a pessoa a ser fiadora, mesmo em regime de separação total de bens.

Seguro fiança – Feito por seguradoras. Além de garantir o pagamento das parcelas ao locador, o seguro fiança feito em seguradoras garante alguns benefícios, como seguro do imóvel, e assistência 24 horas para alguns serviços, como chaveiro e bombeiro hidráulico. Pode ser parcelado, mas nem toda seguradora aceita. O inquilino não recebe o dinheiro de volta no final do contrato de aluguel, e tem de renovar o seguro anualmente.

Caução – Depósito em dinheiro ou cheque, com valor correspondente a três meses de aluguel, no máximo. Colocado em uma poupança conjunta entre o proprietário e inquilino. Pode ser sacado pelo inquilino ao final do contrato, com juros e correção monetária. O inquilino tem a opção de não pagas os três últimos meses de aluguel e ficar sem o caução, mas é opcional para o inquilino.

Apenas UMA dessas garantias deve estar no contrato. Ou seja, o locador não pode exigir fiador e caução, por exemplo. A imobiliária e o locador tem também o direito de escolher só um ou outro tipo de garantia. Por exemplo, eles podem optar por só aceitar fiadores, e não caução e seguro fiança.

O contrato de aluguel tem muitos detalhes que não podem ser deixados de lado. Devemos tomar cuidado na hora de fazer ou assinar um desses contratos. (Foto: rhinopropertymanagement.com)

Contrato de locação: comprovantes de renda e profissão

Podem ser exigidas mais de uma comprovação de renda, que incluem imposto de renda, carteira de trabalho, holerite, DECORE, e extratos bancários. Este último pode ser exigido para que seja feito um comparativo de gastos e receitas, e verificar se o possível inquilino já não tem custos suficientes para não conseguir arcar com o aluguel.

O proprietário ou imobiliária não podem recusar o aluguel de acordo com sua carreira ou profissão. Isso é discriminação, e se você tiver comprovação com testemunhas e documentos que provem que você tem renda e garantias suficientes para o aluguel, pode processar a imobiliária e/ou o locador.

Contrato de locação para república

A imobiliária e o locador podem, por lei, recusar o aluguel para repúblicas. Isso se dá por conta da finalidade do imóvel. Muitos condomínios também proíbem que apartamentos alugados tenham repúblicas, sendo responsabilidade da imobiliária e do locador informar o futuro inquilino das limitações de uso para o imóvel.

Multas no contrato de aluguel

As multas que podem existir em um contrato de locação são:

Multa por atraso no aluguel – Geralmente no valor de 10%.

Multa por rescisão contratual antes do término do contrato – Geralmente, tem valor de até 3 meses de aluguel, e pode ser exigida tanto do locador quanto do locatário. Mas é exigido proporcionalidade. Exemplo: decorreu 1/3 do seu contrato de 1 ano (4 meses). A multa cobrada pode ser de até 2 meses de aluguel, apenas.

Infração às cláusulas do contrato – Geralmente, tem valor de até 3 meses de aluguel.

Se as multas são muito maiores do que esses valores, são cobranças abusivas, e o inquilino pode reclamar os valores pagos injustamente na justiça.

Reconhecimento de firma no contrato de locação

Não é obrigatório por lei, mas é recomendado por questão de segurança, como garantia para todas as partes envolvidas. Tanto locador quanto locatário devem exigir o reconhecimento de firma, para evitar problemas burocráticos depois.

Reajuste de aluguel no contrato e Revisão do aluguel

O reajuste anual do aluguel deve ser estabelecido com base nos índices oficiais de inflação, que são: IGP-M (mais comum), IGP-DI, IPC/FGV, INPC/IBGE, IPCA/IBGE, IPC/FIPE.

A revisão do aluguel é quando, de comum acordo, inquilino e locador revisão o contrato com novo valor para a locação, bem como novos prazos para o aluguel.

Desocupação do imóvel alugado

O proprietário deve informar por notificação, carta registrada, ou outro documento formal que deseja a desocupação do imóvel. Após o término do contrato, o prazo mínimo para desocupação do imóvel é de 30 dias. Mas geralmente, são dados 90 dias de prazo, por conta de decisões judiciais sobre o assunto e legislações específicas.

O locador não poderá “desocupar” o imóvel se o inquilino não sair. Ele precisa entrar com uma ação de despejo pela justiça. Caso haja acordo amigável para desocupação, esse acordo tem de ser respeitado.

As situações onde o imóvel pode ser desocupado são:

Acordo formal entre as partes – Notificação escrita.

Infração legal ou contratual – Podem ser infrações legais o uso do imóvel para atos ilícitos.

Falta de pagamento do aluguel e/ou encargos – Desde que o inquilino seja notificado apropriadamente.

Necessidade de reparação urgente do imóvel – Se o inquilino recusar sair para que o reparo seja possível, principalmente quando exigido pela prefeitura da cidade, ele pode ser despejado do imóvel.

Alienação, venda ou cessão do imóvel – 90 dias para sair do imóvel, nesses casos.

Prazos do contrato de aluguel

Vencido o prazo do contrato, ele pode ser renovado ou pode ser estendido mês a mês. Em caso de contrato por prazo indeterminado, é também estendido mês a mês após o prazo mínimo de contrato, geralmente de um ano, para que não existam multas rescisórias.

Se você ainda tem alguma dúvida sobre contratos de aluguel, deixe suas perguntas nos comentários abaixo e iremos respondê-las neste artigo.

Sobre o autor

A mãe de André sempre gostou de fazer reformas na casa que tem em um sítio. André aprendeu com ela, e quando comprou seu apartamento, começou a projetar, reformar, e adaptar diversas coisas que não gostava. Como síndico do prédio, convenceu os moradores a trocar a rede elétrica da década de 70, trocar os extintores por modelos mais seguros, e adaptar as escadas do prédio com corrimões mais seguros. Hoje está com um projeto de um imóvel na zona rural, compartilhando no site 2 Quartos tudo que vai aprendendo sobre reformas, construção, e mercado imobiliário.

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