10 dicas para comprar o primeiro imóvel

Em Comprar ou alugar imóvel por André M. Coelho

Comprar o primeiro imóvel é um marco significativo na vida de qualquer pessoa. Neste artigo, compartilhamos dez dicas essenciais para ajudar você a fazer a escolha certa e garantir um investimento seguro e satisfatório.

1. Defina o seu orçamento para o primeiro imóvel

Definir o orçamento é o primeiro e mais importante passo ao planejar a compra do seu primeiro imóvel. Aqui está um guia detalhado de como fazer isso de forma eficiente:

a. Avalie Sua Renda Mensal

Comece analisando sua renda mensal. Considere não apenas o seu salário, mas também outras fontes de renda estáveis que você possa ter.

2. Escolha a localização com sabedoria

A escolha da localização do seu primeiro imóvel é um passo crítico que influenciará tanto a sua qualidade de vida quanto o potencial de valorização do imóvel. Aqui está um passo a passo detalhado para fazer essa escolha com sabedoria:

a. Defina Suas Necessidades Pessoais

Antes de mais nada, considere o que é importante para você e sua família. Isso inclui proximidade do trabalho, escolas, áreas verdes, ou preferências pessoais como tranquilidade ou acesso fácil a áreas urbanas.

b. Pesquise Sobre a Segurança da Área

A segurança é um aspecto fundamental. Consulte dados oficiais sobre a taxa de criminalidade da região, visite o bairro em diferentes horários do dia e converse com moradores locais para ter uma visão realista.

c. Avalie a Infraestrutura Local

Verifique se a área possui infraestrutura adequada às suas necessidades, como supermercados, farmácias, hospitais, escolas e opções de lazer. Além disso, observe a qualidade das vias de acesso e transporte público.

d. Considere o Acesso a Serviços

Avalie a proximidade e a qualidade de serviços essenciais, como bancos, correios, academias, e outros serviços que você utiliza regularmente.

e. Analise o Potencial de Valorização

Investigue o histórico de valorização imobiliária da região e quaisquer projetos futuros que possam impactar positivamente o valor dos imóveis, como novas linhas de transporte público, parques ou grandes empreendimentos comerciais.

f. Visite a Região em Horários Diferentes

Para ter uma ideia real do cotidiano da região, visite-a em diferentes horários e dias da semana. Observe o movimento, o nível de barulho e a atividade comercial durante o dia e à noite.

g. Considere o Perfil do Bairro

Cada bairro tem um perfil que pode ser mais residencial, comercial, jovem, familiar, etc. Escolha um que se alinhe ao seu estilo de vida e suas expectativas para o futuro.

h. Pesquise Sobre Desenvolvimento Urbano

Verifique junto à prefeitura ou outros órgãos públicos quaisquer planos de desenvolvimento urbano que possam afetar a região, seja positiva ou negativamente.

i. Converse com Moradores e Corretores Locais

Nada substitui a experiência de quem já vive na região. Conversar com moradores e corretores imobiliários locais pode oferecer insights valiosos que não são evidentes à primeira vista.

j. Considere a Distância de Familiares e Amigos

Se a proximidade da família e amigos é importante para você, leve isso em consideração na escolha da localização.

Com uma boa análise, é possível escolher o melhor primeiro imóvel e garantir algo que vai se valorizar ao longo dos anos. (Imagem: 2 quartos)

3. Verifique a infraestrutura do bairro

Avaliar a infraestrutura do bairro onde você pretende comprar seu imóvel é essencial para garantir conforto e qualidade de vida, além de influenciar na valorização do imóvel. Siga este passo a passo para uma análise detalhada:

a. Avalie as Opções de Transporte Público

Verifique a disponibilidade e a qualidade do transporte público na região. Considere a proximidade de estações de metrô, pontos de ônibus e a facilidade de acesso a vias principais.

b. Pesquise Sobre Escolas e Instituições de Ensino

Se você tem ou planeja ter filhos, a qualidade e a proximidade das escolas são fundamentais. Visite as instituições, converse com outros pais e pesquise sobre o desempenho e a reputação das escolas da região.

c. Verifique as Instalações de Saúde Locais

Hospitais, clínicas e farmácias são serviços essenciais. Avalie a qualidade e a quantidade de estabelecimentos de saúde na área. Uma visita ao local pode oferecer uma boa percepção sobre esses serviços.

d. Observe o Comércio e Serviços Locais

A presença de um comércio variado e de qualidade é um indicativo de um bairro bem desenvolvido. Supermercados, lojas, restaurantes e outros serviços comerciais são importantes para o dia a dia.

e. Analise as Opções de Lazer e Cultura

Parques, centros culturais, academias e áreas de lazer enriquecem a vida no bairro. Verifique se há espaços públicos de qualidade, áreas verdes e opções de entretenimento.

f. Considere a Qualidade das Vias de Acesso

Ruas bem pavimentadas, iluminação pública adequada e sinalização são aspectos importantes da infraestrutura urbana. Eles impactam diretamente na qualidade de vida e na segurança.

g. Pesquise sobre Projetos de Urbanização

Informe-se sobre futuros projetos de urbanização ou melhorias na infraestrutura planejadas para o bairro. Isso pode incluir a construção de novas vias, melhorias no transporte público ou revitalização de áreas.

h. Avalie o Saneamento Básico

Verifique se o bairro possui uma boa rede de saneamento básico, incluindo esgoto e coleta de lixo. Esses são indicadores de um planejamento urbano eficiente e de um bairro bem cuidado.

i. Observe a Manutenção das Áreas Públicas

A conservação de praças, ruas, calçadas e áreas comuns diz muito sobre a administração local e a comunidade do bairro. Um ambiente bem cuidado contribui para o bem-estar dos moradores.

j. Considere o Nível de Ruído e Poluição

Um bairro com menos poluição sonora e do ar é sempre mais agradável. Avalie esses aspectos, especialmente se você valoriza tranquilidade e qualidade ambiental.

4. Analise o potencial de valorização do imóvel

Investigar o potencial de valorização de um imóvel é crucial para garantir que sua compra seja um bom investimento a longo prazo. Aqui estão as etapas para realizar essa análise com eficácia:

a. Pesquise o Histórico de Valorização da Área

Comece investigando como os preços dos imóveis na região se comportaram nos últimos anos. Uma valorização consistente indica um bom potencial para o futuro.

b. Informe-se Sobre Projetos de Desenvolvimento Futuros

Projetos de infraestrutura, como a construção de novas vias de transporte, áreas de lazer e centros comerciais, podem aumentar significativamente o valor dos imóveis próximos. Verifique junto à prefeitura ou em fontes confiáveis quais são os planos futuros para a área.

c. Considere Regiões em Desenvolvimento

Áreas que estão passando por um processo de urbanização ou revitalização podem oferecer um grande potencial de valorização. Esteja atento a sinais de desenvolvimento, como novas construções e melhorias na infraestrutura local.

d. Analise a Demanda Imobiliária na Região

Uma alta demanda por imóveis em uma determinada área é um bom indicador de valorização futura. Pesquise sobre a velocidade de venda ou aluguel de imóveis na região para entender a demanda.

e. Avalie a Densidade Demográfica e Tendências

Regiões com crescimento populacional tendem a ter uma valorização maior. Além disso, tendências como a busca por áreas mais verdes ou com facilidades urbanas podem influenciar o valor dos imóveis.

f. Observe a Qualidade da Construção e do Projeto

Imóveis bem construídos, com bons acabamentos e projetos arquitetônicos diferenciados, tendem a se valorizar mais ao longo do tempo.

g. Fique Atento a Mudanças na Legislação Local

Alterações nas leis de zoneamento ou construção podem impactar diretamente o valor dos imóveis. Mantenha-se informado sobre quaisquer mudanças legislativas que possam afetar a região.

h. Considere a Estabilidade Econômica da Região

Regiões com uma economia estável e em crescimento oferecem um ambiente mais propício para a valorização imobiliária.

i. Analise a Competição Imobiliária

Verifique se há um excesso de oferta de imóveis na região, o que pode limitar a valorização. Uma oferta equilibrada é geralmente um bom sinal.

j. Consulte Especialistas

Por fim, considere consultar um especialista em mercado imobiliário para obter uma avaliação profissional do potencial de valorização do imóvel.

5. Comprar imóvel novo ou usado?

Ao decidir entre comprar um imóvel novo ou usado, é importante considerar os prós e contras de cada opção. Essa escolha pode impactar diversos aspectos, desde custos iniciais até manutenção a longo prazo. Veja a seguir uma análise detalhada:

Prós de Imóveis Novos

Menor Necessidade de Manutenção: Geralmente, imóveis novos requerem menos reparos e manutenção no curto prazo.
Modernidade e Tecnologia: Oferecem designs modernos, acabamentos atuais e, muitas vezes, incorporam novas tecnologias.
Estruturas e Instalações Atualizadas: Possuem instalações elétricas, hidráulicas e de segurança mais modernas e eficientes.
Possibilidade de Personalização: Alguns imóveis novos permitem que o comprador escolha acabamentos antes da conclusão da construção.
Garantias do Construtor: Frequentemente vêm com garantias oferecidas pelo construtor ou incorporador.

Contras de Imóveis Novos

Preço Mais Elevado: Geralmente, custam mais do que imóveis usados comparáveis em tamanho e localização.
Risco de Atrasos na Entrega: Pode haver atrasos na construção e entrega do imóvel.
Custo Adicional com Acabamentos: Em alguns casos, os custos de acabamento não estão incluídos no preço de compra.
Taxas de Condomínio Mais Altas: Em prédios novos, as taxas de condomínio podem ser mais elevadas.

Prós de Imóveis Usados

Melhor Custo-Benefício: Frequentemente, oferecem um preço de compra mais acessível por metro quadrado.
Localização Consolidada: Geralmente localizados em bairros já estabelecidos, com infraestrutura completa.
Construção Comprovada: A qualidade da construção e eventuais problemas já são conhecidos.
Personalidade e Caráter: Muitas vezes possuem características arquitetônicas únicas.

Contras de Imóveis Usados

Necessidade de Reformas: Podem requerer atualizações ou reformas significativas.
Manutenção Mais Frequente: Podem ter custos de manutenção mais elevados devido à idade.
Menor Eficiência Energética: Instalações mais antigas podem ser menos eficientes em termos de energia.
Menos Tecnologia Incorporada: Costumam ter menos recursos tecnológicos modernos.

Ao avaliar esses prós e contras, considere suas necessidades, preferências e capacidade financeira. Lembre-se de que a escolha entre um imóvel novo ou usado não depende apenas do custo inicial, mas também de fatores como localização, estilo de vida desejado e custos de longo prazo.

6. Avalie a Planta do Imóvel

Avaliar a planta de um imóvel como leigo pode parecer uma tarefa complexa, mas seguindo um passo a passo detalhado, você poderá fazer uma análise eficiente e informativa. Aqui está um guia para ajudá-lo nesse processo:

1. Entenda o Layout Básico:

Observe a disposição dos cômodos na planta. Verifique se o layout faz sentido para o seu estilo de vida, considerando a fluidez entre as áreas sociais (sala, cozinha) e as áreas privativas (quartos).

2. Avalie a Área Total e a Distribuição dos Espaços:

Confira a metragem total do imóvel e como os espaços são distribuídos. Certifique-se de que os cômodos têm tamanhos adequados para suas necessidades.

3. Verifique a Orientação Solar:

A posição do imóvel em relação ao sol é crucial. Procure saber onde fica o norte na planta para entender como a luz solar incide nos cômodos durante o dia.
4. Considere a Ventilação:

Analise a disposição das janelas e portas para entender como será a ventilação cruzada, essencial para manter o imóvel arejado e saudável.

5. Observe a Localização de Quartos e Banheiros:

Verifique se os quartos estão posicionados em uma área tranquila, longe de barulhos da rua ou áreas comuns do prédio. Além disso, avalie a localização dos banheiros em relação aos quartos e áreas sociais.

6. Atenção às Áreas de Serviço:

Cozinha e área de serviço devem ser funcionais e bem posicionadas. É importante que essas áreas não interfiram negativamente na dinâmica dos outros espaços.

7. Confira a Existência e Tamanho de Varandas ou Terraços:

Se o imóvel possui varanda ou terraço, verifique o tamanho e pense em como esse espaço poderá ser utilizado.

8. Analise a Circulação Interna:

Certifique-se de que a circulação dentro do imóvel é fluida e que não há muitos corredores longos ou espaços desperdiçados.

9. Considere a Privacidade:

Avalie como os cômodos estão dispostos em relação uns aos outros, especialmente em apartamentos, para garantir privacidade.

10. Busque Opiniões de Profissionais:

Se possível, consulte um arquiteto ou designer de interiores para obter uma opinião profissional sobre a planta.

Ao seguir esses passos, você estará mais preparado para avaliar a planta de um imóvel de forma eficaz, mesmo sendo leigo no assunto. Lembre-se de que a planta é um elemento fundamental na escolha de um imóvel, pois impacta diretamente no seu conforto e qualidade de vida.

7. Pesquise sobre o Construtor ou Incorporador

Pesquisar sobre a reputação do construtor ou incorporador do imóvel é uma etapa crucial para garantir uma compra segura. Aqui estão os passos detalhados para realizar essa pesquisa:

1. Busque Informações Básicas do Construtor/Incorporador

Inicie buscando o nome da construtora ou incorporadora na internet. Acesse o site oficial para entender o histórico, a missão e os valores da empresa.

2. Analise Projetos Anteriores:

Verifique outros projetos realizados pela empresa. Observe a qualidade, os acabamentos e se os empreendimentos foram entregues dentro do prazo.

3. Consulte Opiniões de Clientes Antigos

Busque por opiniões e avaliações de clientes antigos em fóruns, redes sociais e sites de avaliação. Preste atenção tanto nos elogios quanto nas críticas.

4. Verifique a Existência de Reclamações

Sites como o Reclame Aqui podem ser úteis para verificar se existem muitas reclamações e como a empresa respondeu a esses problemas.

5. Pesquise sobre Processos Judiciais

Verifique se a construtora ou incorporadora possui processos judiciais, especialmente aqueles relacionados a atrasos na entrega ou problemas de construção.

6. Consulte Órgãos de Defesa do Consumidor

Órgãos como o Procon podem fornecer informações sobre eventuais queixas contra a empresa.

7. Peça Recomendações

Converse com corretores de imóveis, amigos ou familiares que possam ter experiência direta ou indireta com a construtora/incorporadora.

8. Avalie a Saúde Financeira da Empresa

Pesquise sobre a situação financeira da empresa. Construtoras em má situação financeira podem enfrentar dificuldades para concluir projetos.

9. Visite Empreendimentos Concluídos

Se possível, visite empreendimentos já concluídos pela empresa para avaliar pessoalmente a qualidade e o acabamento.

10. Leia o Contrato Cuidadosamente

Ao fechar negócio, leia todos os termos do contrato cuidadosamente. Verifique cláusulas sobre atrasos na entrega e garantias oferecidas.

11. Considere Consultar um Advogado:

Para uma análise mais detalhada, especialmente em casos de contratos complexos, considere consultar um advogado especializado em direito imobiliário.

Realizando uma pesquisa abrangente sobre o construtor ou incorporador, você aumenta suas chances de fazer um investimento seguro e evitar problemas futuros com seu imóvel.

8. Verifique Documentação e Regularidade do Imóvel

Verificar a documentação e a regularidade de um imóvel é uma etapa essencial antes de concluir a compra. Aqui está um guia detalhado dos documentos que você deve verificar:

1. Matrícula Atualizada do Imóvel

A matrícula, obtida no Cartório de Registro de Imóveis, fornece o histórico completo do imóvel, incluindo proprietários anteriores, existência de hipotecas e outras averbações.

2. Escritura do Imóvel

A escritura é o documento que comprova a propriedade. Certifique-se de que está registrada no Cartório de Registro de Imóveis.

3. Certidão Negativa de Débitos

Verifique se há débitos pendentes, como IPTU e taxas condominiais. Solicite a Certidão Negativa de Débitos Municipais para o IPTU e uma declaração do síndico para o condomínio.

4. Certidões Negativas dos Vendedores

Certidões negativas de débitos, como a Certidão Negativa de Débitos Federais e a Certidão de Quitação de Tributos Federais, asseguram que não existem dívidas que possam afetar a transferência do imóvel.

5. Certidão de Situação Fiscal e Enfitêutica

Em áreas sujeitas a aforamento (enfitêuse), é necessário verificar a regularidade fiscal e o pagamento do foro.

6. Documentação do Condomínio

Se o imóvel for em condomínio, solicite cópias das atas de reuniões e balanços financeiros para entender a saúde financeira do condomínio.

7. Habite-se

O Habite-se é um documento emitido pela prefeitura que atesta que a construção foi concluída conforme as normas e é apta para ser habitada.

8. Documentos Pessoais do Vendedor

Verifique os documentos pessoais do vendedor, como RG, CPF, e, em caso de casado, a documentação do cônjuge.

9. Planta do Imóvel Aprovada pela Prefeitura

Certifique-se de que a planta do imóvel está aprovada pelos órgãos municipais competentes, garantindo que a construção é legal.

10. Certidão de Ônus Reais

Esta certidão informa se há ônus, como hipotecas ou penhoras, vinculados ao imóvel.

11. Certidões de Ações Cíveis e de Família

Verifique se existem ações judiciais em curso contra o vendedor que possam afetar a transferência do imóvel.

12. Consulta ao Cadastro Nacional de Imóveis Rurais (CNIR), se aplicável. Para imóveis rurais, é importante verificar a situação no CNIR.

Certificar-se de que todos esses documentos estão em ordem é fundamental para garantir uma compra segura e evitar problemas legais futuros. É altamente recomendável contar com o auxílio de um advogado especializado em direito imobiliário para realizar esta verificação.

9. Considere as Necessidades Futuras

Ao escolher um imóvel, é importante pensar não apenas nas suas necessidades atuais, mas também em como elas podem mudar no futuro. Aqui estão algumas dicas para ajudar a analisar se um imóvel atenderá às suas necessidades futuras:

1. Projete Sua Família a Longo Prazo

Se você planeja ter filhos, considere o número de quartos e banheiros necessários. Pense também em espaços para brincadeiras e estudos.

2. Avalie a Flexibilidade dos Espaços

Verifique se o imóvel oferece flexibilidade para mudanças, como a possibilidade de transformar um escritório em um quarto adicional ou vice-versa.

3. Considere a Necessidade de um Home Office

Com o aumento do trabalho remoto, avalie se o imóvel tem um espaço adequado para montar um escritório em casa, livre de interrupções e barulho.

4. Pense na Mobilidade e Acessibilidade

Considere como a mobilidade pode mudar com o envelhecimento. Um imóvel com menos escadas e com acesso fácil pode ser uma escolha mais prudente.

5. Avalie a Possibilidade de Expansão

Se o imóvel for uma casa, verifique se há espaço no terreno para futuras expansões, como a adição de um quarto ou uma área de lazer.

6. Considere as Mudanças no Estilo de Vida

Seus hobbies e estilo de vida podem requerer espaços específicos, como uma área para exercícios, um ateliê de arte ou um espaço gourmet.

7. Analise a Localização em Longo Prazo

Um bairro que é ideal para você agora pode não ser o melhor daqui a alguns anos. Pense em aspectos como escolas para futuros filhos, hospitais, parques e acesso a transporte público.

8. Verifique as Regras do Condomínio, se Aplicável

Em condomínios, confira as regras sobre reformas, animais de estimação e uso das áreas comuns.

9. Pense na Revenda do Imóvel

Mesmo que não esteja nos seus planos, considere o potencial de revenda do imóvel. Um imóvel que atende a uma variedade de necessidades pode ser mais fácil de vender no futuro.

10. Considere a Manutenção a Longo Prazo

Avalie o custo e o esforço necessários para manter o imóvel ao longo dos anos, especialmente se for uma propriedade maior ou mais antiga.

Ao considerar estas dicas, você estará melhor preparado para escolher um imóvel que não só atenda às suas necessidades atuais, mas também se adapte às mudanças futuras na sua vida.

10. Faça uma Inspeção Profissional

Contratar um profissional para realizar uma inspeção completa do imóvel é fundamental para identificar problemas ocultos e evitar custos futuros. Aqui está uma checklist completa para garantir que todos os sistemas da casa sejam inspecionados adequadamente:

Estrutura:

Verificar a fundação, paredes, lajes e vigas em busca de rachaduras ou sinais de movimentação.
Checar a integridade do telhado, calhas e chaminés.

Sistema Elétrico:

Avaliar a fiação, quadro de energia, tomadas e interruptores.
Verificar se a casa possui aterramento elétrico.

Plumbing:

Inspecionar canos, torneiras, chuveiros, vasos sanitários e a conexão de esgoto.
Testar a pressão da água e procurar por vazamentos ou danos nos canos.

Sistema de Aquecimento e Refrigeração:

Checar o funcionamento do sistema de aquecimento e/ou ar condicionado.
Verificar a idade e o estado de conservação dos equipamentos.

Paredes, Pisos e Teto:

Examinar as condições das paredes, procurando por umidade ou mofo.
Avaliar a qualidade dos pisos e dos tetos, procurando por desníveis ou danos.

Janelas e Portas:

Testar a abertura e fechamento de todas as janelas e portas.
Verificar vedação, trincas no vidro e a presença de infiltrações.

Isolamento Térmico e Acústico:

Inspecionar a qualidade do isolamento nas paredes, teto e janelas.

Cozinha e Banheiros:

Verificar o funcionamento de torneiras, chuveiros e aparelhos embutidos.
Checar a ventilação e a exaustão.

Sistema de Segurança:

Caso haja, testar alarmes, câmeras e outros sistemas de segurança.

Área Externa:

Avaliar a condição de decks, varandas, piscinas e outras estruturas externas.
Inspeccionar o sistema de drenagem e o paisagismo.

Garagem e Espaços de Armazenamento:

Checar a condição da garagem, portões automáticos e áreas de armazenamento.

Área de Serviço:

Inspecionar conexões para máquinas de lavar e secar, bem como a ventilação da área.

Inspeção de Pragas:

Verificar sinais de infestação por insetos, roedores ou outros animais.

Sistema de Gás:

Checar a instalação e a segurança do sistema de gás da casa.

Aspectos Ambientais:

Verificar se há amianto, chumbo ou outros materiais perigosos.

Avaliação Geral:

Realizar uma avaliação geral do estado de conservação da casa e estimar a vida útil dos componentes principais.

Ao seguir esta checklist, um inspetor profissional poderá fornecer um relatório detalhado sobre a condição do imóvel, ajudando você a tomar uma decisão de compra informada e segura.

Comprar um imóvel é uma decisão importante e requer cuidado e pesquisa. Seguindo estas dicas, você estará mais preparado para fazer uma escolha informada e segura.

Sobre o autor

A mãe de André sempre gostou de fazer reformas na casa que tem em um sítio. André aprendeu com ela, e quando comprou seu apartamento, começou a projetar, reformar, e adaptar diversas coisas que não gostava. Como síndico do prédio, convenceu os moradores a trocar a rede elétrica da década de 70, trocar os extintores por modelos mais seguros, e adaptar as escadas do prédio com corrimões mais seguros. Hoje está com um projeto de um imóvel na zona rural, compartilhando no site 2 Quartos tudo que vai aprendendo sobre reformas, construção, e mercado imobiliário.

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