Imóvel para alugar em temporada – É um bom investimento?

Em Comprar ou alugar imóvel por André M. Coelho

Quer ser o proprietário de um imóvel para alugar por temporada? Aqui está uma boa e uma má notícia para você.

A má notícia é que, contrariamente a todos os programas de TV e amigos que dizem sobre lançamentos de casas e pessoas que ganham dinheiro ou alugam imóveis sem complicações, o ramo imobiliário é realmente um tipo de investimento muito difícil, que consome muito de seu tempo e é um lugar muito arriscado para investir o seu dinheiro.

A boa notícia é que a maioria das pessoas, com muito trabalho e determinação, podem ganhar uma quantidade bastante considerável de dinheiro ao longo da sua vida se elas se educarem e tomarem melhores decisões ao comprar uma propriedade, principalmente aquelas de aluguel por temporadas. Aqui estão algumas dicas que devem ajudá -lo a ganhar riqueza imobiliária. Por falar nisso, lembre-se que isto é uma maratona, não uma corrida rápida de 100 metros.

Pense a longo prazo (pule esquemas de enriquecimento rápido)

Propriedade a longo prazo é a chave para a riqueza imobiliária. Se você comprar propriedades decentes e mantê-las para sempre, vai ter a mais alta probabilidade de que o seu imóvel terá patrimônio significativo no caminho.

Além disso, se parece bom demais para ser verdade, sempre é, especialmente no mercado imobiliário. Liberte-se da ideia de que não há dinheiro fácil e rápido de ser feito no mercado imobiliário. Não é verdade. Às vezes as pessoas têm sorte, mas você não precisa se preocupar porque essa pessoa de “sorte” nunca vai acabar sendo você.

Fluxo de caixa de propriedades positivo

Uma parcela significativa dos investidores compram propriedades que são de fluxo de caixa negativo ou têm retornos muito baixos de investimento. Isso significa que o comprador coloca em seu capital quando eles compraram a propriedade e eles ainda estão investindo recursos adicionais a cada mês, o que pode continuar por décadas, dependendo de quão ruim foi o acordo que eles compraram.

A melhor maneira de investir é comprar propriedades onde os aluguéis menos todas as despesas, incluindo o pagamento da hipoteca, fornecem o fluxo de caixa positivo que você pode depositar no banco. Portanto, se você receber R$1.200 em aluguel mensal, em seguida, subtraia as despesas de hipoteca (por exemplo, R$ 400) e custos com alguém para manutenção do apartamento mensalmente (R$500) e você terá R$300 por mês sobrando.

No caso de um imóvel de aluguel por temporada, cada temporada em que o apartamento ficar ocupado, o valor total arrecadado tem que ser o suficiente para manter condomínio, IPTU, manutenção e outros custos durante o restante do ano. A vacância, ou seja, os períodos em que o apartamento ficará vazio tem de ser compensados.

Imóveis no litoral tendem a ter um maior retorno sobre o investimento com aluguel de temporada do que imóveis no interior. (Foto: www.villa4vacation.com)

Ferramenta de análise simples: a regra de 1%

Uma maneira simples de fazer uma rápida análise é levar a renda mensal estimativa conservadora e dividir o aluguel pelo preço de compra da casa. Você ainda precisa casar o seu negócio com a rentabilidade e despesas reais em uma estimativa conservadora, mas este teste é rápido e fácil para ver se faz sentido.

Exemplo de um bom negócio: se você pode coletar R$1.600 por mês de aluguel e pagou R$200.000 pela propriedade, você está coletando aluguel que é 0,8% do preço de compra. E isso é provavelmente um negócio realmente justo.

Exemplo de um mau negócio: se você pode coletar R$1.600 por mês de aluguel e pagou R$400.000 para a propriedade, você está coletando aluguel que é de 0,4% do preço de compra. E isso não é realmente um bom negócio.

Para uma propriedade de aluguel para temporada, o valor que você acumular por temporada dividido pelo restante do ano tem que ser pelo menos um retorno sobre o investimento mais próximo de 1%, considerando que 1% de rendimento de capital é algo bem alto no mercado financeiro.

Encontre as propriedades de boa qualidade

Investidores mais inteligentes trabalham duro para encontrar as boas áreas onde a rentabilidade fornece um belo fluxo positivo de caixa e retornos de investimento, baixos índices de criminalidade, melhores escolas e acervo considerável de comodidades nas proximidades, como parques ou mercados. Juntamente com bons inquilinos que têm bons fiadores, você também cria baixas taxas de vacância.

Investidores inteligentes também compram propriedades que estão em boa forma, embora cada propriedade precise de pintura, carpete, trabalho hidráulico e elétrico de tempos em tempos. Faça o trabalho duro adiantado e gaste o dinheiro para colocar as suas propriedades em muito boa forma: você vai ter um pouco mais de renda e, provavelmente, tem uma maior quantidade de inquilinos interessados dos quais você pode então escolher.

Para propriedades por temporada, você terá de fazer visitas regularmente para verificar o estado do imóvel ou contratar alguém para estes cuidados, que tem que ser regulares principalmente em residências que sofrem da maresia no litoral. E saiba que às vezes será mais lucrativo alugar o imóvel permanentemente do que por temporadas.

Considerações Finais

Faça sua lição de casa, fale com outros investidores, leia guias e livros, fale com corretores, pesquise ofertas e tenha um plano de aquisição de longo prazo. Esperemos que isso vá se traduzir em uma bela imagem de fluxo de caixa para suas finanças.

Sobre o autor

A mãe de André sempre gostou de fazer reformas na casa que tem em um sítio. André aprendeu com ela, e quando comprou seu apartamento, começou a projetar, reformar, e adaptar diversas coisas que não gostava. Como síndico do prédio, convenceu os moradores a trocar a rede elétrica da década de 70, trocar os extintores por modelos mais seguros, e adaptar as escadas do prédio com corrimões mais seguros. Hoje está com um projeto de um imóvel na zona rural, compartilhando no site 2 Quartos tudo que vai aprendendo sobre reformas, construção, e mercado imobiliário.

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