Por que as pessoas não conseguem comprar um imóvel?

Em Comprar ou alugar imóvel por André M. Coelho

Muitos hoje fazem associações erradas entre os preços e custos do mercado imobiliário, principalmente criando mitos e atrapalhando muitos a realizarem o sonho da casa própria. Seriam apenas mitos inofensivos, se não atrapalhassem, de verdade, às pessoas a comprarem imóveis.

O problema dos preços altos

Em primeiro lugar, os problemas no mercado imobiliário não são devido a aquisição da casa própria em si. Eles são devido a credores emprestando quantias altas de dinheiro para os mutuários sem um incentivo diretamente proporcional à construtoras e à tecnologias de construção, e os mutuários concordando com empréstimos muito além de seu nível realista de pagamento. Isso não tem nada a ver com o valor da casa própria, tendo mais ver com a ganância, tanto por parte dos credores quanto dos mutuários.

Quem compra joga dinheiro fora nos primeiros anos

Há um mito recorrente que diz que compradores jogam seu dinheiro fora durante os primeiros anos do financiamento porque eles simplesmente dão dinheiro ao banco para ter o privilégio de tomar dinheiro emprestado (juros). Locatários, por outro lado, pagam por uma coisa a cada mês: abrigo. Eles não pagam juros ao banco, impostos sobre a propriedade ou taxas de manutenção: eles pagam aluguel. Esse pensamento é um dos que impedem muitos de tentarem comprar um imóvel próprio, mas é preciso desconstruir o mito.

Em primeiro lugar, os compradores não estão “jogando seu dinheiro fora” nos primeiros anos de casa própria. Seus pagamentos mensais consistem principalmente de juros da hipoteca, mas uma parte do pagamento vai para o valor da casa própria, e essa parcela cresce a cada pagamento realizado. Em segundo lugar, os compradores têm a opção de fazer pagamentos de hipoteca adicionais. Estes pagamentos vão totalmente contra o capital e fazer uma enorme diferença nos juros pagos ao longo da vida de uma hipoteca. Mesmo R$100 a mais por mês, não só tiram anos do total do financiamento como também vai direto para o valor da sua casa. Em terceiro lugar, o período inicial é o único período em que há uma vantagem percebida no aluguel em relação à casa própria. Depois disso, as duas forças de progresso sobre os pagamentos mais o progresso da inflação balanceiam o equilíbrio dando uma vantagem para os proprietários de imóveis.

Alugar e investir é mais fácil que comprar e investir

Locatários inteligentes também usam o dinheiro que poupam ao optar pelo aluguel e investem em outro lugar, principalmente as grandes quantias usadas nas entradas de pagamentos. Uma vez que o locatário médio economiza centenas de reais por mês, eles podem dar ao luxo de investir em ações, títulos e outros investimentos que têm uma melhor taxa de retorno. Isso é bom, em teoria, mas as pessoas em situações de aluguel raramente fazem isso e, se o fazem, é para que eles possam fazer um pagamento de uma casa própria.

Vamos olhar para a realidade: a taxa de poupança no Brasil tem um retorno cada vez pior, a renda fixa não está mais tão vantajosa em tempos de inflação alta, mas existem muitas pessoas que podem poupar e investir tornando o aluguel mais “rentável”? Eles podem ser mais rentáveis para alguém com a cabeça focada no lado financeiro, mas essas pessoas são os proprietários que não enxergam a longo prazo a perda estratégica em alugar um imóvel.

A verdade é que possuir um imóvel te dá uma margem de segurança acima de qualquer outra fonte de renda. Não porque você pode vender o imóvel mas sim, porque os custos de moradia no Brasil aumentaram exponencialmente nos últimos anos e não há tendência de queda. A casa própria tem menores custos que o aluguel, mesmo custando mais nos primeiros anos de hipoteca. O alto custo inicial não deve ser um obstáculo para que você tenha sua casa própria.

Planejamento para comprar a casa própria

Planejar a compra de um imóvel possibilita pesar todos os obstáculos e assim, superar a dificuldade da casa própria. (Foto: www.zameen.com)

Minha casa própria vai me custar caro nos impostos

Há uma crença popular que os compradores não recebem de volta os juros da hipoteca que pagaram ao longo do ano após os anos de pagamentos, além de ter um impacto maior nos custos do Imposto de renda. Para a maioria das pessoas, as deduções de imposto de renda não são uma consideração no momento da compra. Eles são apenas um bônus se você se qualifica para eles. Quando se trata de possuir, a única garantia é que os compradores serão obrigados a pagar impostos sobre a propriedade. Como inquilinos não são obrigados a pagar quaisquer impostos sobre a propriedade no aluguel, parece absolutamente tola a decisão de possuir um imóvel ao invés de simplesmente alugar. Só que não é assim que funciona no mundo real.

Seja incluso no aluguel diretamente ou como taxa extra, as imobiliárias e os locadores incluem isso nos custos de aluguel. Quando uma pessoa compra uma casa, o dinheiro que é pago antecipadamente é mais significativo e pode ou não ser visto novamente. E, na grande maioria dos casos, como o financiamento entra como uma dívida ativa, você vai acabar não pagando mais impostos por isso, apenas quando acabar de pagar seu imóvel. Se sua preocupação está nos impostos, deixe isso apenas para o fim do financiamento, quando o imóvel passará a ser seu por completo.

Custos de entrada do imóvel atrapalham a valorização do imóvel

Um comprador deve pagar os custos de entrada e de comissão do corretor antes de ser chamado proprietário de um imóvel. Não podemos esquecer também dos extras pagos para despachantes, ITBI, registros entre outros custos. Este “investimento” faz com que seja necessária uma valorização mínima do imóvel igual aos custos de entrada para que haja algum retorno válido sobre o investimento na casa própria.

Estes custos mencionados acima, na maioria das transações modernas, especialmente quando o mercado está vantajoso para o comprador, são pagos pelo vendedor, não comprador. Em imóveis na planta, inclusive, há muitas construtoras que isentam o comprador dos custos com ITBI e registro. E mesmo em um mercado favorável aos vendedores, a comissão do corretor de imóveis é coberta pelo vendedor. Pesquisando bem e dedicando o tempo certo, você encontrará valores justos que justificam o investimento inicial e darão um retorno não apenas financeiro, mas também emocional.

Taxas, custos e juros da hipoteca podem aumentar enquanto eu estou pagando meu financiamento

Existem também outros custos pelos quais um comprador é responsável e um locatário não é, como os juros de hipotecas, impostos sobre a propriedade, seguro e manutenção. Estes custos podem se somar e até aumentar significativamente ao longo dos anos. A menos que você goste de viver em desleixo, existem custos de manutenção para alugar também. Além disso, qualquer locatário racional irá adquirir o seguro de locatário, afim de proteger o valor de suas propriedades. Esta é a mesma lógica pela qual um proprietário compra um seguro residencial. Além disso, os locatários também tem que pagar o aluguel, que é parecido com o de juros de hipotecas discutidos acima.

Depreciação dos ativos financeiros

Na melhor das hipóteses, os compradores têm ativos depreciados. Os preços dos imóveis tendem a não crescer mais como nos últimos anos, e podem estagnar no médio a longo prazo, aumentando pouco ou quase nada em relação à inflação. Isto seria verdade se estivéssemos passando por uma grande crise, mas não é. Depreciação, mesmo nos piores mercados no país, é quase inexistente para imóveis. De fato, com base em vendas de imóveis em minha área, os preços se mantiveram estáveis ou até subiram exponencialmente nos últimos anos. Em outras palavras, se você prestar atenção apenas a um punhado de mercados imobiliários superaquecidos, a declaração acima pode ter alguma aparência de verdade, mas uma vez que você abrir os olhos um pouco e olhar fora destes mercados, a tendência é de uma valorização constante e linear para os imóveis.

Locatários tem mais liquidez que compradores

Locatários podem não possuir uma casa, mas isso não significa que eles não têm ativos. Muitos inquilinos têm um portfólio grande e próspero e outros ativos que podem ser vendidos imediatamente por dinheiro. Um comprador não pode e nem conseguirá vender seu imóvel enquanto estiver preso ao financiamento.

Parece haver algum tipo de implicação de que um locatário é melhor porque eles podem ter ativos de algum tipo, que podem ser facilmente liquidados. Isto é verdade para os proprietários também, que podem ter ativos financeiros líquidos ou possessões, como carros, que podem ser liquidados rapidamente.

Imóveis não são bons investimentos

Nos últimos anos, mesmo com a crise imobiliária nos EUA, brasileiros pensam na casa própria como um grande investimento. Muitas pessoas compram sob o pressuposto de que os preços das casas subirão e não baixarão nunca. Muitos acreditam que a casa própria não é um investimento e sim, abrigo. Isso é tudo que a casa própria sempre foi.

Vamos ignorar completamente o fato de que você tem um ativo valioso no final do pagamento de uma hipoteca e olhar para o dinheiro que você paga para a hipoteca como se fosse um aluguel. Em uma área que está em desenvolvimento na minha cidade, você pode facilmente obter um apartamento decente por R$600. Na mesma região, você pode conseguir um imóvel com uma hipoteca de R$150.000 com juros de 5,5% direto com a construtora em parcelas de mais ou menos R$850. Hoje, a vantagem vai para o locatário, porque eles estão pagando em R$250 a menos por mês. Mas vamos pensar no longo prazo, digamos, 10 anos.

Em dez anos, com uma inflação de 4% (sendo otimista), o aluguel subirá de R$600 para R$888 por mês. Ao mesmo tempo, a hipoteca não mudará, pois você ainda estará pagando R$850 por mês para sua hipoteca ou até menos, principalmente quando usamos o sistema SAC para amortização da dívida. Neste ponto, o locatário pode argumentar que eles estão economizando em outras áreas, como em impostos sobre a propriedade e tal, por isso, ainda vão dizer que o locatário está em vantagem. Vamos rolar pra frente mais de 10 anos.

Na marca de 20 anos, com a inflação ainda em uma constante de 4%, o aluguel é agora de R$1.315 por mês, enquanto o proprietário ainda está apenas pagando R$850 por mês ou já quase quitando seu imóvel. É muito difícil para o locatário argumentar que o acordo é melhor, mas a ilusão ainda pode acontecer. Vamos avançar para a marca de 30 anos.

O proprietário envia em seu último pagamento da hipoteca e agora tem que pagar R$0 por mês. O locatário, por outro lado, viu seu aluguel subir de R$600 por mês para R$1.950. Não só isso, o locatário terá que continuar pagando aluguel para sempre, e ele vai continuar a subir com a inflação. O proprietário da casa é o claro ganhador desse jogo, sem incluir o valor patrimonial da casa.

Não consigo poupar o suficiente

A entrada de um imóvel pode ser alta para alguns que não conseguem economizar. É quase impossível ter um bom imóvel a um bom preço hoje, com entradas acessíveis. Isso é uma balela repetida por muitos que desistem rápido demais de procurar a casa própria.

Há uma série de erros que levam a este problema. O primeiro deles é não ter em mente um objetivo claro do imóvel que deseja ter. O segundo é sonhar alto demais dentro das suas possibilidades financeiras. E o terceiro é não saber sacrificar certas coisas para ter o imóvel de seus sonhos. Pegando meu exemplo na busca de um imóvel: eu sabia exatamente o imóvel que eu queria (3 quartos, com espaços extras para oficina e escritório), defini qual a faixa de preço que poderia pagar (até R$250.000) e sacrifiquei algumas coisas para ter o que queria (imóvel mais antigo por um valor mais acessível). Mas se eu não tivesse dinheiro para a entrada, buscaria, talvez, o financiamento diretamente com uma construtora ou passaria um ano economizando uma porcentagem do meu salário para buscar um imóvel que aceitasse o total acumulado como entrada, mesmo que tivesse que sacrificar minhas escolhas.

Considerações Finais

Mitos e obstáculos irão atrapalhar que você conquiste o sonho da casa própria. Você terá de analisar os obstáculos que te impedem de realizar esse sonho e assim, poder colocar as mãos nas chaves de seu sonho. Quais são os obstáculos que você enfrenta para ter a casa própria? Como você pretende superá-los?

Sobre o autor

A mãe de André sempre gostou de fazer reformas na casa que tem em um sítio. André aprendeu com ela, e quando comprou seu apartamento, começou a projetar, reformar, e adaptar diversas coisas que não gostava. Como síndico do prédio, convenceu os moradores a trocar a rede elétrica da década de 70, trocar os extintores por modelos mais seguros, e adaptar as escadas do prédio com corrimões mais seguros. Hoje está com um projeto de um imóvel na zona rural, compartilhando no site 2 Quartos tudo que vai aprendendo sobre reformas, construção, e mercado imobiliário.

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